作為“9·30”新政中的一項，2016年11月和12月，北京公佈瞭首批“限房價、競地價”的地塊，其中，自持地塊的持有期限將和土地出讓期限一致，地塊上的住宅將70年不允許銷售。對於 100%自持土地這一新事物，開發商如何運營？就在尋找答案之際，拿下其中兩個地塊的北京萬科提出瞭土地眾籌，在前期開發中引來符合條件的企業參與到土地開發、項目建設。
“土地眾籌”的模式創新，迎來瞭不少關註。然而，是否有企業願意參與、投資回報利潤如何、眾籌模式自身的監管缺乏，乃至這是否有分散土地開發權之嫌，都引來瞭更大的爭議。眾籌這個“筐”，真能裝得下土地？
土地眾籌，北京萬科的新嘗試
萬科拿下的兩個自持地塊，是位於海澱區西北旺鎮的18號地和19號地。
按照北京萬科的設想，將在兩塊自持地塊上建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌夥伴能夠接受的份額，例如一個住房單元（20到30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，引企業加入。眾籌企業進行的是早期投資，即向萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成後企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。誰能入選眾籌夥伴？北京萬科也公佈瞭三點標準：一是行業符合海澱區產業規劃發展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬件、知識產權服務業等為代表的高精尖產業﹔二是企業符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京市的功能定位部署﹔三是認同綠色和工業化理念。
“通過眾籌的份數來確定出資比例，既讓萬科在項目開發之時就獲得瞭資金，鎖定瞭租賃需求，也讓出資企業以未來的租金為收益。這樣，資金和需求全都導進來瞭。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進評價認為，用土地眾籌來操盤自持地塊，算得上是對“由售轉租”模式的一種創新。
“我們對於海澱區符合三個條件的企業進行瞭調查，70%的企業對這種土地眾籌模式表達出瞭興趣。”北京萬科的公關人士也告訴記者，參與企業可以通過眾籌並擁有可租賃房源來獲取吸引人才的籌碼、享受土地增值帶來的收益以及一定的租金回報。而萬科方面的收益，則來源於一定比例的管理服務費和後期社區商業、物業服務等的增值收益。
爭議1
成本高昂誰有能力買單？
理想很豐滿，但現實往往很骨感。對眾籌企業來說，“經濟賬”該怎麼算？
按照北京中原地產首席分析師張大偉計算，目前已經出讓的、開發商100%自持地塊的土地樓面價基本在4萬元/平方米左右，一套60到70平方米物業，簡單計算，眾籌成本大約要300萬元。照此計算，如果企業想要眾籌一棟樓，最少需拿出資金6000萬元。“小型企業現金儲備達不到，大型企業有公租房分配、產業園區入駐等優勢，入夥的意願不會那麼強烈。而最合適的中型企業，卻存在因不擁有土地產權而導致抵押融資難度大的問題。”張大偉認為，找到合適的眾籌企業，難度非常大。
亞豪機構營銷總監郭毅也提出，萬科拿下的這兩宗地塊，住宅部分規劃建面約28.8萬平方米，按每套60到80平方米計算，可供開發約3500至4500套租賃性質住房。“若按萬科將最小眾籌份數劃分的20至30套住房計算，需要上百傢眾籌企業參與。去哪找這麼多數量的企業？面對上百傢眾籌企業的個性化需求，萬科又該如何統籌？”郭毅提到，尋找合適的眾籌方，不是一道簡單的“選擇題”。
爭議2
如何貴賓狗飼料保証投資人的回報率？
回報率的計算，也是關於自持土地眾籌是否能成功的關鍵因素之一。畢竟，作為投資方，沒有回報率的事情是罕有參與的。而在投資回報率的高低上，分析人士的看法也略有不同。
郭毅就告訴記者，兩宗地塊的樓面價格分別是3.6萬/平方米和3.7萬/平方米，精裝交付後房價的成本約為4.5萬/平方米，而海澱北部區域目前的市場租賃平均價格在70至90元/平方米/月。僅按成本價與市場租金對標，租售比就高達1：500至1：650，回收成本的周期在42年至54年之間，再加上2到3年的前期籌備和施工周期，70年土地使用年限所剩無幾。“若中間再有空置，或給員工提供租金補貼的話，眾籌企業基本無利可圖。”郭毅評論稱，按照通常的福利，企業給高管住房補貼隻是階段性投入，購買產權房作為員工宿舍也可以增值或變現，但長期投入到無產權的租賃房屋中，企業勢必更為關註回報率的問題。
記者還註意到，根據北京市住建委此前發佈的《征求意見稿》中的規定，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。“最長3年的租期，意味著自住需求基本無人問津，租賃客戶如何穩定選擇？眾籌企業退出之後的租賃空缺又由誰來補？”張大偉表示，這些都是需要考慮的問題。
爭議3
眾籌模式誰來監管？
眾籌這一概念，緣起於美國，最初是基於無償贈送，讓廣大陌生人幫助發起者完成一個願望。由此看來，最初的眾籌概念，參與者叫作支持者，而非投資人。漸漸地，眾籌演變成瞭商業化的概念，變成瞭一種明確的合同關系或信托關系，參與眾籌的人成為瞭投資方，而發起眾籌的人也相應承擔瞭予以事先約定的回饋責任。
“從我理解，眾籌的本質是一種資產証券化，但在北京萬科公佈的信息中，不僅有吸引資金參與的行為，還通過企業提前鎖定瞭租賃者，也就是‘籌人’，內涵並不完全等同於平常所說的眾籌瞭。”一位金融業內人士表示，這既是萬科眾籌的創新，也是讓人不理解之處，“它已不是一種單純的資產証券化瞭。”
而眾籌模式目前在中國處於缺乏監管的灰色地帶的現狀，也在記者採訪中被多次提及。“眾籌模式本身就是一種融資行為，此類眾籌模式較容易回避各類金融監管，同時也更容易因為監管層面政策的變動而受到影響。”嚴躍進在接受記者採訪時表示，從國外主流模式看，房地產信托投資基金而非眾籌才是比較穩妥且更加科學規范性的融資模式。
實際上，從政策層面看，目前多地互聯網及金融平臺的房產眾籌被叫停。
爭議4
是否變相分散土地開發權？
採訪中，記者發現，也有業內人士對萬科提出的“土地眾籌”這個模式是否會和現有的土地出讓制度有潛在的不符之處，表達瞭不同的看法。
“按照正常的土地出讓程序，開發商作為單一執行主體，監管部門很容易對資金安全進行必要監管，讓其保持在‘安全閥’內。但按照土地眾籌這一設想，雖然執行主體仍是單一開發商，但資金來源已經變得多樣化，參與的企業實際上是獲得瞭土地的前期開發權。”一位不願意署名的業內人士告訴記者，雖然萬科通過眾籌模式分攤瞭風險，也給“由售轉租”的土地模式提出瞭一種新的思考路徑，但似乎有變相分散瞭土地開發權的嫌疑。而按照北京的土地招拍掛制度，土地開發權是不可隨意轉讓的，更何況這本身就是一個要求開發商100%自持的地塊。
“舉個極端的例子，萬一有參與的企業中途退出瞭，而樓已蓋到瞭一半，那剩下的資金由誰來出？是再重新邀請一傢企業進入還是開發商自己補足？”該人士表示，如果是單一主體的開發商，監管部門很容易對資金予以適度監管，像是北京的期房建設中就一直在執行，但若參與眾籌的企業數量不少，監管難度顯然也在加大。
土地眾籌中的信息披露制度是如何制定的？是否有資金安全閥門的設計？關於這兩個問題，記者詢問瞭北京萬科方面，其表示土地眾籌模式尚處於初期設想階段，很多內容還未細化。
本報記者 趙瑩瑩 J201
(責編：孔海麗、伍振國)
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